築25年以上の中古戸建は売れるか？売却の現実と少しでも高く売るためのポイント

築25年以上中古戸建でも売れる？市場の実情

まず、築25年以上の中古戸建が実際にどの程度成約しているかを確認してみます。
東日本不動産流通機構の築年数別分析では、中古戸建の成約物件の平均築年数はおおむね20年台半ばで推移しており、築20年超の物件が成約全体の多数を占めています。
また、西日本不動産流通機構のデータでも、中古戸建の成約件数は築21年以上の築古帯が半数以上を占めており、築26～30年、築31～35年、築36年以上の物件も継続的に取引されています。
このように、築25年前後の中古戸建は決して例外的な存在ではなく、市場の中で一定の割合を占めながら売買が成立しているのが実情です。

次に、築年数が価格や売れ行きにどのような影響を与えているかを整理します。
レインズの「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」によると、中古戸建の平均築年数は成約物件で約24年、新規登録物件で約26年となっており、築年が進んでも需要が残っていることが分かります。
一方で、築年帯別の構成比を見ると、築20年以内のいわゆる築浅物件の比率が徐々に縮小し、築20年超の物件の割合が6割前後まで高まっているとの分析が示されており、必ずしも築浅だけに需要が集中しているわけではありません。
木造戸建は時間の経過とともに建物価値が下がりやすい傾向がありますが、実際の取引では土地の条件や利用ニーズとあわせて総合的に評価されるため、築25年前後でも価格がゼロになるわけではなく、適正な価格帯で成約している事例が多数存在します。

それでも、築25年以上の戸建となると、「価値ゼロではないか」「古くて誰にも売れないのではないか」と不安に感じる方は少なくありません。
しかし、国土交通省の住宅市場動向調査では、既存住宅（中古住宅）を取得した世帯の多くが、価格の割安感や立地条件を重視して購入しており、築年数が進んだ住宅を選ぶ世帯も一定数いることが示されています。
また、新築住宅の着工戸数が減少傾向にある中で、既存住宅の活用が住宅政策上も重視されており、中古戸建市場全体としては取引の裾野が広がりつつあります。
このように、公的統計や流通機構のデータを踏まえると、「築25年以上だから売れない」という一律の見方は現状とかけ離れており、物件ごとの条件を整理しながら適切な戦略をとることが重要だといえます。

築25年以上中古戸建が売れる物件・売れにくい物件の違い

まず、築25年以上の中古戸建では、立地が売れ行きを左右する最も大きな要素になります。
駅や商業施設、医療機関へのアクセスが良い場所ほど、築年数が進んでいても購入希望者の母数は減りにくい傾向があります。
一方で、道路に接している間口が極端に狭い土地や、車が入りにくい道路、変形した敷地は、日常生活のしやすさが懸念されやすく、検討から外されることが多くなります。
このように、築年数が同程度でも、土地条件によって売れやすさに大きな差が生じます。

次に、建物そのものの状態が、築25年以上の中古戸建の評価を大きく分けます。
国土交通省は既存住宅の品質や性能を見える化し、取引価格や金融機関の評価に適切に反映させることが重要としていますが、これは耐震性や劣化状況、維持管理の有無が資産価値に直結することを意味します。
構造躯体に大きな損傷がなく、雨漏りや白蟻被害の補修履歴が適切に残されている住宅は、買主にとって安心材料となり、築年数が古くても選ばれやすくなります。
反対に、長期間まとまった修繕が行われていない住宅は、購入後の修繕費用が読みにくく、価格を下げても敬遠されやすい傾向があります。

さらに、住宅ローンや税制優遇が利用できるかどうかも、築25年以上の中古戸建の売れ行きに大きく影響します。
中古住宅であっても、一定の要件を満たせば住宅ローン控除の適用が可能であり、特に新耐震基準に適合していることや、耐震基準適合証明書などにより耐震性が確認できることが重視されています。
また、住宅金融支援機構のや、リフォームと組み合わせた金利優遇制度などは、中古住宅の性能や改修計画に応じて利用できる仕組みが整えられています。
これらのローンや税制の利用可否は、購入後の総負担額に直結するため、利用しやすい物件ほど検討者の層が広がり、結果として売れやすい物件になりやすいです。

築25年以上中古戸建を売る前に確認すべき3つのポイント

まずは、築25年以上の中古戸建について、現在の価格水準と周辺相場を把握することが大切です。
国土交通省の住宅市場動向調査や不動産流通機構の成約事例では、築年数が進むほど建物価格の比重が下がり、土地の評価が相対的に重くなる傾向が見られます。
そのため、同じ築年帯・間取り・最寄り駅条件の成約事例を複数比較し、土地の広さや接道条件などを踏まえて、おおよその価格帯をつかむことが重要です。
机上査定や訪問査定を受ける際も、こうした相場観を持っておくと、提示された査定価格が極端に高すぎないか、あるいは低すぎないかを冷静に判断しやすくなります。

次に、建物の安全性や状態に関わる事前チェックとして、耐震診断や建物状況調査を検討することをおすすめします。
建築基準法の耐震基準は昭和56年に大きく見直されており、それ以前に建築確認を受けた木造戸建は、現行基準との違いに留意する必要があります。
また、インスペクションと呼ばれる建物状況調査では、構造上の不具合や雨漏り、設備の老朽化などを第三者が確認し、結果を報告書の形で示してもらうことができます。
さらに、過去に行った増改築や水回り・外壁などのリフォーム履歴を整理し、工事内容と時期、施工会社や保証の有無を分かる範囲でまとめておくと、購入希望者に安心感を与えやすくなります。

あわせて、土地と建物の法的・権利関係を売却前に整理しておくことも欠かせません。
具体的には、土地の境界が確定しているか、隣地との境界標が現地で確認できるか、測量図や境界確認書などの資料が残っているかを、早めに確認しておくと安心です。
登記簿上の地目・地積・建物の床面積や構造が現況と一致しているか、未登記建物や増築部分がないかも重要な確認事項です。
さらに、建築基準法上の接道要件を満たしているか、増改築部分に建築確認が必要であったにもかかわらず申請が行われていない違反建築の疑いがないかを整理しておくことで、売却後のトラブルを予防しやすくなります。

築25年以上中古戸建を少しでも高く・スムーズに売るコツ

築25年以上の中古戸建は、さらに年数が進むほど価格面での評価が下がりやすい傾向があります。
そのため、売却を検討し始めた段階で早めに動き出すことが大切です。
特に、固定資産税の負担や、空き家期間の管理コストが増える前に計画的に売却することで、手取り額を確保しやすくなります。
このように、築年数と費用負担の両方を意識して時期を判断することが、少しでも有利な売却につながります。

次に、実際に見学に来る購入検討者の印象を高める工夫が重要です。
不要な家具や荷物を整理し、室内の動線を広く見せるだけでも、室内の印象は大きく変わります。
加えて、水回りの水垢や換気扇の油汚れ、玄関周りの汚れなどを重点的に清掃し、簡易的なクロス補修や戸の建付け調整を行うことで、「丁寧に住まわれてきた住宅」という安心感を持ってもらいやすくなります。
大掛かりなリフォームを行わなくても、こうした小さな工夫の積み重ねで、内見時の評価を高めることができます。

さらに、査定結果を踏まえた価格設定と資金計画の整理も欠かせません。
複数の査定額を参考にしながら、相場より大きく乖離しない範囲で、早期成約を狙う価格と、多少時間をかけてでも高値を狙う価格のバランスを検討すると良いです。
そのうえで、売却代金の入金時期や、次の住まいの費用、当面の生活費などを見越した資金計画を立てておくと、値下げの判断を迫られた場面でも、落ち着いて対応しやすくなります。
売り急がない体制を整えることが、結果として納得できる価格での成約につながります。

まとめ

築25年以上の中古戸建でも、立地や建物状態、法的整理が整っていれば十分売却は可能です。
「古いから売れない」と決めつけず、市場データと専門的な査定で適正な価格帯を見極めることが大切です。
また、耐震診断やインスペクション、リフォーム履歴の整理、境界・登記の確認を事前に行うことで、買主の不安を減らし成約につながりやすくなります。
具体的な売却戦略や高く売るためのポイントは、物件ごとに異なります。
築25年以上の中古戸建の売却でお悩みの方は、まずはお気軽に当社へご相談ください。