住吉区で越境が心配な家の売却は？隣家の屋根やブロック塀で止まる前に確認しよう

住吉区で多い越境トラブルと売却リスク

住吉区は住宅地が広く分布し、敷地が細分化された街区も多いことから、隣地との境界が分かりにくくなる場面が少なくありません。
一方で、長年にわたり同じ住まい方が続いている地域では、塀や屋根を「昔からこうだった」としてそのままにしてしまう傾向もあります。
その結果として、ブロック塀や屋根、雨どいなどがわずかに境界を越えて設置されているのに、当事者同士が気付かないまま年月が経過する例が見られます。
このような経緯から、売却の場面になって初めて越境が問題化するケースが生じやすいといえます。

とりわけ、子育て期を終えて売却や住み替えを検討することの多い60代にとって、越境の問題は見過ごせないリスクになります。
売却の相談をきっかけに不動産会社が現地を確認した際、隣家の屋根やブロック塀が境界を越えている可能性を指摘されることがあります。
その時点で初めて越境の存在を知る方も少なくなく、「長く住んできた家だから大丈夫」と考えていた見通しが崩れてしまうのです。
こうした背景から、売却の準備を始める段階で自宅周りの越境の有無を意識しておくことが重要になります。

実務では、売買契約の前に境界確認や確定測量を行うことで、筆界や現地の境界線を明らかにする流れが一般的になっています。
法務局の筆界特定制度や公的な図面、測量結果などを踏まえて境界を確認した結果、隣地からの越境が判明することもあります。
この段階で越境が見つかった場合、売主と買主の間で誰がどこまで是正するのか、費用負担をどうするのかが調整できなければ、契約そのものが見送りになるおそれがあります。
また、重要事項説明において越境の状況をどのように説明するかは、紛争防止の観点からも慎重な対応が求められます。

ブロック塀・屋根の越境が売却に影響する理由

まず、越境とされるものには、ブロック塀の一部が境界線を越えているケースや、屋根や軒先、雨どいが空中で隣地上に張り出しているケースなど、いくつかの種類があります。
越境があるかどうかを考える際は、登記簿上の地番や地積だけでなく、境界標や地積測量図などを確認し、どこまでが自分の所有地かを丁寧に把握することが大切です。
また、過去の所有者同士の合意により越境を容認している場合でも、書面の有無や内容によって扱いが変わるため、現状と書類の内容を照らし合わせて整理しておく必要があります。

こうした越境を放置したまま売却を進めると、購入希望者への説明が不十分であったとみなされ、後に説明義務違反として責任を問われるおそれがあります。
実際に、境界ブロック塀などの越境について、売買契約締結後に判明したにもかかわらず買主へ適切な説明を行わなかったことで、仲介業者の説明義務違反が問題となった裁判例も公表されています。
また、越境の有無は、物件の権利関係に疑義があるかどうかに直結するため、国土交通省が示す重要事項説明の対象として、宅地建物取引業者には適切な調査と説明が求められています。

さらに、越境が解消されていない状態では、住宅ローンの審査や買主の建て替え計画に影響が及ぶことがあります。
例えば、建て替え時に越境部分を是正しなければ建築確認が難しくなる可能性や、越境解消に必要な工事費用や協議の負担が将来的なリスクと判断され、買主が購入を見送る要因となることがあります。
また、越境の内容や合意書の有無によっては、金融機関が担保評価や融資条件を慎重に見直すことがあり、その結果として住宅ローンが利用しづらくなり、売却そのものが進まなくなる事態も想定されます。

住吉区の60代が今すぐ確認すべき越境チェックポイント

まずは、自宅の周囲を一周しながら、敷地境界付近の構造物を順番に見ていくことが大切です。
ブロック塀やフェンスの中心が境界線と一致しているのか、片側の敷地に寄っていないかを確認してください。
屋根の先端や雨どい、樋から落ちる雨水の位置が境界を越えていないか、隣地側へ恒常的に張り出していないかも見ておきましょう。
あわせて、樹木の枝や根、ガス管や排水管の位置など、地上と地中の設備が隣地側にはみ出していないかを目視できる範囲で点検しておくと安心です。

次に、公的な資料を使って、筆界と現況の位置関係を確認することが有効です。
法務局で取得できる地積測量図は、筆界を示す多角形の頂点と辺長が記載されており、土地家屋調査士が測量して作成する図面とされています。
また、国土交通省は、不動産取引における説明の場面で、地積測量図など客観的資料に基づき筆界を確認することを求めています。
これらの図面と現地の境界標や塀の位置を見比べて、大きなずれがないかどうか、概ねの一致を確認しておくと、後の測量や売却手続きが円滑になりやすくなります。

さらに、越境の疑いがある場合は、適切な専門家や公的窓口に早めに相談することが重要です。
法務省は、筆界を明らかにする制度として筆界特定制度を設けており、土地の所有者の申請に基づき筆界特定登記官が調査のうえ筆界の位置を特定するとしています。
また、土地家屋調査士は、筆界確認を含む土地の調査・測量を行う専門家として、不動産登記の資料となる地積測量図の作成などを業務としています。
相談の際には、登記簿謄本、公図、過去の測量図、隣地所有者の連絡先やこれまでのやり取りの記録を整理して持参すると、状況の把握と対応方針の検討がスムーズになります。

越境が見つかっても住吉区の家を売却するための対応策

まず、隣家との話し合いで越境の事実を確認し、覚書を取り交わしておく方法があります。
覚書では、越境している部位や位置、将来の撤去時期や費用負担の考え方などを、双方が分かるように書面で残すことが重要です。
このような書面があると、買主や金融機関も越境の内容と解消方針を把握しやすく、売却手続を進めやすくなります。
すぐに工事が難しい場合でも、将来の是正方法を合意しておくことで、当面の売却を可能にできるケースが多いです。

一方で、覚書だけでは買主が不安を感じる場合や、金融機関が厳しく確認する場合には、実際の是正工事が必要になることがあります。
例えば、ブロック塀の一部撤去や、屋根・雨どいの出幅を短くする工事などが代表的です。
費用負担については、越境物の所有者が負担するのが基本とされることが多いものの、売買価格やその他条件との調整により、当事者間で柔軟に取り決める例も見られます。
どの程度まで工事を行うかは、越境の範囲、老朽化の状況、将来の建て替え予定などを踏まえて検討することが大切です。

また、越境が見つかった状態での売却は、早めに不動産会社や専門家へ相談し、全体の段取りを整理しておくことが重要です。
特に60代の売主の場合、将来の住み替えや資金計画と関係するため、売却時期と是正のタイミングを無理なく組み立てることがポイントになります。
事前に境界確認や測量結果、越境箇所の写真、覚書案などをそろえておくことで、買主への説明がスムーズになり、売却が中断するリスクを下げられます。
こうした準備を整えたうえで、地域事情に詳しい不動産会社と連携しながら進めることが、住吉区での円滑な売却につながります。

まとめ

隣家の屋根やブロック塀などの越境は、売却直前の測量で発覚し、契約が止まる大きな原因になります。
特に60代で住み替えや老後資金のために売却を考えている方は、早めに境界や越境の有無を確認しておくことが重要です。
自宅周りのチェックだけで判断が難しい場合は、図面や境界標を確認しながら専門家と連携して進めることで、トラブルを防ぎながら売却を前に進められます。
当社では、越境の相談から覚書の調整、是正方法の検討まで丁寧にサポートしますので、売却に不安がある方はぜひ一度ご相談ください。